不動産信託とは、簡単にいうと土地の所有権者がその土地を信託銀行（受託者）に信託し、受託者がその土地を貸したり、ビルを建設して、そのビルを貸したりして、最終的には土地を所有者に返したり、土地を売却して代金を受益者に返したりするものです。コストやノウハウや訳有り？などの理由で信託することが多いようです。
①流通にかかる税金（不動産取得税、登録免許税）が、不動産を直接売るよりも安いこと
②所有者は、土地を持っているけど、利用してお金を生み出すノウハウがない場合に利用されます。
③所有しているだけだと固定資産税などのコストが発生するのみ。
④諸事情で土地を売りたいけど、それは認められない。でも信託受益権という形にしたら売ることは可能という場合。
不動産信託には不動産管理信託と不動産処分信託、不動産設備信託、土地信託があります。
不動産管理信託は、たとえば受託者から建物の信託を受け、そのテナントを募集し、管理し、その儲けを受託者に分配するような信託。
不動産処分信託は、不動産をそのまま売却し、その代金を受益者に分配するような信託。
不動産設備信託は、不動産を信託し、その受益権を第三者に売却して、投下資本の早期回収をはかるような信託。
土地信託は、信託された土地の上にたとえば受託者がビルをたてて、テナントを募集し、賃貸収入から手数料等経費を差引いて、受益者に利益を分配するような信託。
